Khoảng 120-200 m² là mức cung phổ biến nhất
Trong 475 tin đất nền có đủ cả diện tích và giá, khoảng 120-200 m² có 170 tin, chiếm hơn một phần ba. Nhóm 80-120 m² đứng sau với 100 tin. Nhóm dưới 80 m² chỉ có 12 tin, còn nhóm trên 200 m² có 193 tin nhưng trải rộng từ lô 250 m² tới lô hơn 700 m².
Khoảng 120-200 m² hợp với cả hai nhu cầu: đủ rộng để xây nhà có sân, và vẫn nằm trong tầm tiền của người mua ở thật. Đó là lý do nhóm này vừa có nhiều người bán vừa có nhiều người mua lại. Tổng giá trung vị của nhóm này là 1,55 tỷ, thấp nhất trong bốn khoảng dù giá/m² không thấp nhất.
- 120-200 m²: 170 tin, giá/m² trung vị 11,8 tr/m², tổng giá trung vị 1,55 tỷ.
- 80-120 m²: 100 tin, giá/m² trung vị 23,1 tr/m², tổng giá trung vị 2,20 tỷ.
- Dưới 80 m²: chỉ 12 tin, giá/m² trung vị 32,5 tr/m² — cao nhất trong các khoảng.
Vì sao đất càng lớn, giá/m² càng thấp
Giá/m² giảm gần 5 lần từ nhóm đất nhỏ nhất sang nhóm đất lớn nhất: 32,5 tr/m² còn 7,0 tr/m². Không phải vì đất lớn kém chất lượng. Vì tổng tiền mới là thứ quyết định người mua có kham được hay không.
Một lô 300 m² ở 7,0 tr/m² vẫn là hơn 2 tỷ. Một lô 100 m² ở 23,1 tr/m² là 2,3 tỷ. Hai lô ngang tiền, nhưng lô lớn cần người mua có nhu cầu dùng đất rộng — nhóm này ít hơn nhiều so với người mua nhà ở thật.
Điều này dẫn tới hệ quả quan trọng: đừng dùng giá/m² để so hai lô khác khoảng diện tích. Đó là hai đại lượng đo hai thứ khác nhau. Hãy so trong cùng khoảng, cùng phường, cùng loại đường.
- Đất dưới 80 m²: 32,5 tr/m² · tổng giá trung vị 1,95 tỷ.
- Đất trên 200 m²: 7,0 tr/m² · tổng giá trung vị 2,90 tỷ — rẻ hơn mỗi m² nhưng đắt hơn mỗi lô.
- Diện tích trung vị của đất nền là 157 m², cao hơn nhà đất (100 m²).
Loại đường ảnh hưởng mạnh hơn cả diện tích
Nếu chỉ nhìn diện tích, bạn sẽ bỏ qua biến quan trọng nhất. Đất mặt tiền kinh doanh có giá rao trung vị 34,8 tr/m². Đất đường đất chỉ 3,0 tr/m². Chênh lệch hơn 11 lần, lớn hơn chênh lệch giữa các khoảng diện tích.
Đường nhựa là nhóm phổ biến nhất với 206 tin, giá/m² trung vị 9,8 tr/m², diện tích trung vị 181 m². Bê tông và hẻm xe hơi có mức giá gần nhau, quanh 11,8-12,1 tr/m², nhưng diện tích trung vị nhỏ hơn nhiều so với đường nhựa.
Nhóm đường đất có diện tích trung vị tới 608 m² — gấp hơn ba lần các nhóm khác. Đây thường là đất vườn, đất nông nghiệp hoặc lô lớn ngoài khu dân cư. Giá/m² rất thấp nhưng cần kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch và khả năng lên thổ cư trước khi tính chuyện xây dựng.
- Mặt tiền kinh doanh: 34,8 tr/m² · 16 tin — cao nhất.
- Đường nhựa: 9,8 tr/m² · 206 tin — phổ biến nhất, diện tích trung vị 181 m².
- Bê tông và hẻm xe hơi: 12,1 và 11,8 tr/m².
- Đường đất: 3,0 tr/m² nhưng diện tích trung vị 608 m² — cần kiểm tra pháp lý kỹ.
Chọn theo phường: nơi nào còn nhiều lựa chọn dưới 3 tỷ
Trong 14 ngày, các phường có nhiều đất nền đang rao nhất ở Thủ Dầu Một là Hiệp Thành (19 tin), Phú Tân (16 tin), Định Hòa (15 tin), Phú Lợi và Phú Mỹ (cùng 14 tin).
Nhưng số tin nhiều chưa chắc đã là nơi dễ chọn. Định Hòa, Hiệp An và Phú Tân có toàn bộ hoặc gần toàn bộ tin đất nền nằm dưới 3 tỷ, trong khi Phú Hòa chỉ có 6/13 tin dưới ngưỡng đó. Nếu ngân sách của bạn quanh 2 tỷ, Định Hòa và Hiệp An có nhiều lựa chọn hơn về số lượng.
Cũng cần chú ý nhóm có tin giảm giá. Trong 14 ngày, Định Hòa và Phú Mỹ mỗi nơi có 3 tin đất nền giảm giá, Phú Tân, Hiệp An và Phú Hòa mỗi nơi có 1 tin. Tin giảm giá thường là điểm bắt đầu tốt để kiểm tra, nhưng phải xem lại diện tích và loại đường vì đó là hai biến giải thích phần lớn chênh lệch.
- Hiệp Thành: 19 tin, giá/m² trung vị 23,3 tr/m², 8 tin dưới 3 tỷ.
- Phú Tân: 16 tin, 21,7 tr/m², 12 tin dưới 3 tỷ.
- Định Hòa: 15 tin, 12,1 tr/m² — toàn bộ 15 tin dưới 3 tỷ, 3 tin giảm giá.
- Hiệp An: 13 tin, 12,3 tr/m² — toàn bộ 13 tin dưới 3 tỷ.
- Phú Hòa: 13 tin, 28,7 tr/m² — chỉ 6 tin dưới 3 tỷ, mặt bằng giá cao nhất nhóm.