Giá trung vị là gì?
Giá trung vị là con số nằm ở giữa sau khi sắp tất cả mức giá từ thấp đến cao. Nếu có 101 tin, giá trung vị là mức của tin thứ 51. Nếu có 100 tin, hệ thống thường lấy điểm giữa của hai mức ở giữa.
Cách hiểu bình dân: một nửa số tin thấp hơn mức này, một nửa số tin cao hơn mức này. Vì vậy nó cho cảm giác mặt bằng giá ổn hơn khi thị trường có nhiều tin rao bất thường.
- Một nửa số tin thấp hơn
- Một nửa số tin cao hơn
- Ít bị vài tin quá cao làm lệch hơn giá trung bình
Vì sao không nên chỉ nhìn giá trung bình?
Giá trung bình dễ bị kéo lệch nếu có vài tin rao rất cao hoặc rất thấp. Với bất động sản, chuyện này xảy ra thường xuyên vì mỗi tin khác nhau về diện tích, đường, thổ cư, vị trí, hiện trạng và kỳ vọng người bán.
Giá trung vị không hoàn hảo, nhưng thường hữu ích hơn để đọc mặt bằng ban đầu trước khi mở từng tin kiểm tra sâu.
- Tin rao có nhiều outlier
- BĐS không đồng nhất như hàng hóa phổ thông
- Giá trung vị phù hợp hơn cho bước lọc đầu
Phải tách đất nền và nhà đất trước khi so
Một lỗi phổ biến là lấy giá/m² của đất nền đem so với nhà đất, hoặc gộp hai nhóm thành một mức giá chung. Nhà đất đã gồm công trình, hiện trạng nhà, công năng sử dụng và nhiều yếu tố khác nên không thể đọc như đất trống.
Radar BDS vì vậy luôn cố gắng tách đất nền và nhà đất khi viết bài giá phường hoặc báo cáo tháng.
- Đất nền so với đất nền
- Nhà đất so với nhà đất
- Không dùng một giá chung cho cả phường
Cách dùng Radar BDS để đọc giá trung vị an toàn
Hãy mở dashboard, chọn phường, chọn loại hình rồi mới xem giá/m² của từng tin. Sau đó dùng giá trung vị như mốc tham khảo để phát hiện tin thấp hơn hoặc cao hơn mặt bằng.
Nếu một tin thấp hơn nhiều so với giá trung vị, đó là lý do để kiểm tra kỹ hơn chứ không phải bằng chứng rằng tin đó chắc chắn rẻ.
- Chọn phường
- Chọn loại hình
- So giá/m²
- Kiểm tra tổng giá
- Xác minh pháp lý và thực địa